Malgré la stabilité de leurs taux de distribution et leur caractéristique de valeur refuge, les SCPI ne sont pas totalement immunisées contre les fluctuations économiques et immobilières. Leurs performances sont influencées par la conjoncture économique, notamment par les taux d'intérêt, l'inflation et les dynamiques spécifiques au marché immobilier.
L’influence des taux d’intérêt sur les SCPI
Lorsque les taux d’intérêt sont bas, comme cela a été le cas durant une grande partie de la dernière décennie, les SCPI jouissent d’un environnement favorable. Les investisseurs sont incités à se tourner vers des placements immobiliers pour obtenir des rendements plus attractifs que ceux proposés par les placements à faible risque (obligations, livrets d’épargne, assurance-vie monosupport).
L’effet direct de taux d’intérêt bas est double :
- l’accroissement de l'attractivité des SCPI : la recherche de rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels redirige de plus en plus d’investisseurs vers l’immobilier via les SCPI
- l’optimisation de la rentabilité immobilière : les conditions de crédit favorables permettent aux SCPI de financer plus facilement l’acquisition de nouveaux actifs immobiliers, sans alourdir leurs coûts de financement. Ainsi, elles ont l’opportunité d’élargir davantage leur portefeuille.
Cependant, dès lors que la Banque centrale relève les taux d’intérêt pour lutter contre l'inflation, la situation devient plus complexe :
- un coût de financement plus élevé : les SCPI ayant recours à l’emprunt voient leurs rendements impactés. De plus, une hausse des taux peut freiner les nouvelles acquisitions
- la dévalorisation des actifs immobiliers : si les coûts de financement augmentent, cela peut diminuer la demande pour de nouveaux projets immobiliers et, par conséquent, affecter les valorisations des propriétés détenues par les SCPI.
L’impact de l’inflation sur les rendements des SCPI
En période d'inflation élevée, les loyers des immeubles suivent une tendance haussière. Ainsi, les SCPI peuvent voir leurs revenus locatifs augmenter, ce qui pourrait renforcer leurs rendements. Cependant, cette hausse des loyers n'est pas toujours linéaire et peut varier en fonction des secteurs géographiques et des types d’immeubles détenus par la SCPI. En savoir plus sur scpi-8. com.
En revanche, l'inflation génère aussi des effets secondaires négatifs, dont la hausse des coûts d'entretien et des charges immobilières, ainsi que la pression sur le pouvoir d'achat des locataires. Cela peut aboutir à des risques de vacance ou de loyers impayés.
Les dynamiques du marché immobilier : une analyse sectorielle
Le marché immobilier, dans son ensemble, connaît des cycles, certains secteurs étant plus sensibles que d’autres aux fluctuations économiques. Chacun d’eux réagit différemment aux crises économiques.
- l’immobilier de bureau : la pandémie de 2020 a marqué un tournant dans l'immobilier de bureau avec la montée du télétravail. Alors que certaines zones urbaines continuent d'attirer des locataires pour des bureaux modernes, d'autres subissent une vacance plus importante. Les SCPI spécialisées dans ce secteur sont donc particulièrement vulnérables aux mutations et aux choix des entreprises en matière d’occupation des espaces.
- l’immobilier résidentiel : ce segment demeure résilient face aux crises économiques, la demande de logements étant stable et acyclique. Les SCPI investissant dans des zones à forte demande peuvent profiter de ce contexte.
- l’immobilier logistique et les murs de commerces : le secteur de la logistique a été un gagnant durant la pandémie. Les SCPI investissant dans des entrepôts et des centres de distribution continuent de bénéficier d'une forte demande. À l'inverse, les commerces, notamment les centres commerciaux, souffrent encore des changements dans les habitudes de consommation.
En bref, une gestion active, capable d’identifier les segments de marché les plus porteurs, ainsi qu’une stratégie de diversification géographique, permettent aux SCPI de mieux résister aux crises économiques. Les SCPI les plus performantes seront celles qui sauront adapter leur portefeuille en fonction des évolutions du marché, en se réorientant vers des actifs immobiliers plus résilients ou en optimisant la gestion des actifs existants.
