Votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier vous permettant en même temps de réduire votre impôt sur le revenu ? Le choix est large, que ce soit dans la location nue ou la location meublée. Dans cet article, nous allons plutôt nous focaliser sur les opportunités issues de la location nue, par le biais d’un comparatif entre la loi Pinel (qui propose une défiscalisation dans le neuf) et les autres dispositifs (invitant plutôt à investir dans l’ancien à rénover).
Investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel
La loi Pinel a été votée en 2014 et prendra fin le 31 décembre 2024. Celle-ci a connu de vifs succès, et son extinction se traduit par la baisse progressive des taux de défiscalisation, depuis 2023 et ce, jusqu’à la fin de l’année 2024 comme susmentionné.
La réduction d'impôt sur le revenu est accordée en contrepartie de l'acquisition d'un bien immobilier neuf et de sa mise en location pendant une durée déterminée : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Si vous investissez sous Pinel classique, les taux sont de 9%, 12% ou 14%, suivant la durée d’engagement que vous avez choisie. Sachez que vous disposez aussi d’une autre alternative, qui est la loi Pinel Plus, ayant fait son apparition en 2023. Elle propose des taux plus attractifs : 12%, 18% ou 21%.
Les inconvénients : la durée d’engagement ferme à respecter afin de garantir la réduction d’impôt, un plafond de loyer à ne pas dépasser, et des zones d’éligibilité restreintes (A Bis, A et B1).
Les dispositifs permettant d’investir dans l’immobilier ancien à rénover
Parmi ceux-ci, citons la loi Denormandie, le dispositif Malraux et le dispositif du déficit foncier. Vigilance en ce qui concerne le coût total de l’investissement, car vous devez tenir compte non seulement du prix d'achat (qui pourrait être relativement attractif), mais aussi des dépenses liées à la rénovation.
- Le dispositif Denormandie
Cet outil de défiscalisation est une reprise du Pinel, mais qui concerne l’immobilier ancien. Pas de zonage spécifique requise, toutes les communes du territoire sont éligibles à condition qu’elles aient signé la Charte “Action, cœur de ville”. 222 villes urbaines en sont concernées et l’immobilier acquis ancien doit subir des travaux de rénovation dans le but d’atteindre les mêmes performances que le neuf pour être mis en location.
Le taux de réduction Denormandie est de 12%, 18% ou 21%, suivant une période d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
- Le dispositif Malraux:
Cet outil de défiscalisation concerne les immeubles anciens à rénover situés dans des secteurs sauvegardés. Il doit s’agir d’immeubles à caractère historique ou esthétique et la réduction fiscale est fonction de la classification du quartier :
- 22% pour les biens implantés dans un site patrimonial remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine)
- 30% pour les biens implantés dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur). Il en est de même pour les biens sont localisés dans les quartiers conventionnés NPNRU et dans les QAD (quartiers anciens dégradés).
Les travaux de rénovation doivent être soumis à un architecte des bâtiments de France et concernent la rénovation intégrale de l’immeuble.
Quel que soit votre choix, une simulation complète s’impose afin de déterminer si l’investissement est adapté à vos attentes et à votre patrimoine. À noter qu’il s’agit d’un investissement immobilier, avant tout, et que le choix de l’emplacement est déterminant afin de garantir un potentiel élevé de plus-value, voire de valorisation sur le long terme. Songez à la place de cet investissement dans votre patrimoine, anticipez leur éventuelle revente ou leur transmission à vos héritiers, le moment venu.
