Devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) attire de plus en plus d'investisseurs, du fait des multiples avantages que procure ce statut. Cependant, la question de la gestion du bien immobilier se pose rapidement : faut-il endosser soi-même la gestion ou plutôt profiter d’une gestion passive ? Quel que soit votre choix, chacune des deux options comporte des avantages et des inconvénients, ce que nous allons démêler dans cet article.
La gestion active de votre bien
Les avantages : une grande liberté sur tous les aspects.
Vous déterminez vous-même le montant du loyer que vous pouvez réviser en fonction de l’inflation et en tenant compte de l’indice IRL de l’Insee. Important, car le montant des recettes locatives annuelles détermine la qualité de votre rendement brut, de même que votre rentabilité nette.
Vous avez le libre choix de vos locataires, en fonction du profil que vous avez vous-même défini. Ce paramètre est tout aussi déterminant ; attention à bien fixer les critères et à analyser le dossier du locataire afin de garantir des revenus complémentaires réguliers.
Par ailleurs, quand viendra le moment où vous souhaitez occuper le bien à titre de résidence principale, vous êtes libre de résilier le bail locatif (en respectant les clauses se rapportant au préavis). Notez en effet que si vous investissez dans un bien géré, vous n’avez pas la main mise sur tous ces éléments susmentionnés, tandis que le bien est destiné à la mise en location, sans possibilité de basculer vers l’occupation à titre de résidence principale.
Les inconvénients : vous supportez les contraintes de la gestion locative (recherche de locataires, renouvellement des baux en cas de turn-over, entretien, réparation et prise en charge des travaux de rénovation).
Autre contrainte : le temps que vous devez vous dégager par rapport à ces points susmentionnés. Ce, en plus des contraintes administratives (notamment la comptabilité et les déclarations fiscales).
Note importante : prenez le temps de vous former. Avant de vous lancer dans l'investissement locatif LMNP, songez à acquérir les connaissances de base. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourrait également vous être bénéfique au cours des premières années de votre exploitation.
Vous décidez de solliciter la gestion passive
Si vous choisissez cette seconde option, les résidences avec services représentent une des solutions les plus pertinentes. C’est un gestionnaire qui intervient afin de vous délester de toutes les contraintes de la gestion directe détaillée plus haut : en effet, vous percevez des revenus locatifs sans prise de tête. Les résidences avec service génèrent aussi des rendements plus élevés que ceux des logements classiques (entre 4% et 42% par an). Vous bénéficiez de tous les avantages du statut de LMNP, dont la fiscalité avantageuse.
Cependant, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire dont les clauses sont préalablement définies. C’est ce dernier qui fixe les loyers – qui, soulignons-le, sont garantis, quel que soit le taux d’occupation de la résidence.
Afin de garantir la réussite de votre investissement via un professionnel, accordez-vous du temps pour analyser les comparatifs des meilleurs gestionnaires de résidence. C’est le paramètre numéro 1 à scruter de près, sachant que les loyers proviennent de ce dernier et que la gestion lui incombe dans son intégralité. La réputation du gestionnaire est donc primordiale, de même que sa solidité financière.
Pour conclure, rappelons brièvement les atouts fiscaux de la LMNP. Ce statut permet de déduire des charges (d’exploitation et d’entretien), de même que les amortissements (immobilier, mobilier et travaux). C’est le régime réel d’imposition qui vous permet de profiter de ces atouts de taille. En revanche, vous pouvez aussi conserver le régime par défaut qui est le micro-BIC, vous donnant droit à un abattement forfaitaire en fonction du type de logement que vous exploitez.
