Pour investir dans l’immobilier locatif afin de générer de la réduction fiscale, vous disposez d’une large gamme de choix, aussi bien pour un investissement dans le nu que dans le meublé, neuf ou ancien.
Si vous avez jeté votre dévolu sur l’investissement dans le neuf et pour une location nue, la loi Pinel est faite pour vous. Le bien vous fait approximativement bénéficier d’un rendement de 3% à 3.4% par an, grâce à la défiscalisation qui y est associée. Attention toutefois à bien considérer ces paramètres et à estimer préalablement votre économie d’impôt avant de vous lancer.
La mise à plat de votre impôt sur le revenu (IR)
C’est l’IR qui est concerné par une réduction fiscale et celle-ci est fonction de la durée de votre engagement sous Pinel. Trois options au choix : la durée de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans, ce qui vous permettra de bénéficier des taux de 10.5%, 15% et 17.5%. Ce, si votre investissement a lieu sur la période du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2023.
Une nouvelle version du Pinel – qui est le Pinel Plus – vous fait profiter des anciens taux de 12%, 18% et 21%.
Afin de décider lequel de ces dispositifs vous convient le mieux, et quelle est la durée d’engagement appropriée, il convient donc de mettre à plat votre situation fiscale et d'évaluer, dans un premier temps, vos besoins en défiscalisation.
Simuler et décider d’Investir sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans
Une fois vos attentes bien déterminées, vous réalisez alors la simulation requise pour décider si la durée d’engagement qui vous convient est celle de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Il vaut mieux opter pour celle la plus courte de préférence, soit 6 ans, et la renouveler au fur et à mesure, car un changement de situation fiscale en cours de carrière peut survenir.
À noter en effet que la loi Pinel n’est véritablement rentable que si vous êtes fortement imposé. Or, si vous sortez avant la fin de la période d’engagement souscrite, vous perdez partiellement ou totalement vos avantages fiscaux.
Rappelons également que d’autres cas de requalification s’appliquent, notamment si vous n’avez pas respecté les conditions d’éligibilité qui sont les suivantes :
- l’achat d’un appartement dans un immeuble à usage de logement collectif et qui doit être neuf
- l’emplacement du bien dans une commune tendue (zone A, A Bis ou B1)
- l’application d’un loyer inférieur ou égal au plafond par m² et par composition du foyer fiscal. Notons que c’est la surface Pinel qui est calculée et celle-ci correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes.
Le calcul de l’économie d’impôt
Le premier élément à recueillir est le montant total de votre investissement, car c’est sur cette base que s’applique le taux de défiscalisation, comme mentionné plus haut. Il s’agit plus précisément du prix de revient du logement neuf.
Exemple, considérons P comme étant le prix de revient ; le calcul se fera comme suit :
- P x 10.5% / 6 (pour un engagement de 6 ans)
- P x 15% / 9 (pour 9 ans)
- P x 17.5% x 12 (pour 12 ans)
Voici comment calculer le prix de revient Pinel : le prix d’achat, majoré des frais de notaire, des frais d’agence ainsi que d’autres charges. Si vous avez opté pour le Pinel ancien, c’est-à-dire que vous réalisez l’acquisition d’un local à transformer en logement et à rénover, à ces éléments cités plus haut s’ajoutent le déficit foncier issu des travaux. Notez qu’il doit alors s'agir d’un bien à usage de logement collectif, comme mentionné plus haut.
